건설정보방

책임준공 사업장 분석 및 시나리오 테스트 결과

im터푸가이 2025. 5. 7. 08:51
728x90
반응형

책임준공사업장분석및시나리오테스트결과-분양경기저하,시공사부도율상승에따른재무대응력점검_SR20250430-2.pdf
0.98MB

🏗 책임준공 사업장 분석 및 시나리오 테스트 결과

- 분양경기 저하, 시공사 부도율 상승에 따른 재무 대응력 점검 (KIS, 2025.04)

2024년 부동산 경기 침체와 건설사 부도 증가로 인해 책임준공형 토지신탁 사업장에서 신탁사가 직접 공사비를 투입하거나 손해배상 책임을 부담하는 사례가 증가했습니다. 한국신용평가는 국내 주요 7개 부동산신탁사를 대상으로 책임준공 리스크 현실화 현황을 분석하고, 3가지 시나리오(Base, S1, S2)를 통해 신탁사의 재무대응력 수준을 점검했습니다.

📉 2024년 책임준공형 리스크 현실화

  • 2024년 업계 순이익 -6,434억원 적자 기록 (전년 대비 8,690억원 하락).
  • 14개 신탁사 중 6개사 적자, 특히 KB, 교보, 신한 등 금융계 신탁사 중심.
  • 책준형 사업장 관련 신탁계정대 투입 급증 → 재무건전성 악화.
  • 신탁사 부채비율 평균 81%, 금융계 신탁사 평균 상승폭 48%p.

🧱 책임준공형 사업장의 주요 리스크

  1. Type1 리스크 (공사비 투입)
    • 전체 142개 사업장 중 85개 사업장에 신탁계정대 투입.
    • 준공 전 사업장(25개)과 미투입 상태의 미준공 사업장(54개)은 향후 추가 투입 가능성 존재.
    • 2024년 말 신탁계정대 잔액 9,099억원.
  2. Type2 리스크 (소송 리스크)
    • 기한 내 준공 미이행(‘기한내미이행’) 사업장 43개.
    • PF 잔액 기준 1조 6,128억원 규모의 소송 위험 노출.
    • 일부 사업장은 소송 중이며, 손해배상 범위를 둘러싼 법적 해석 차이 존재.

📊 시나리오 테스트 결과

✅ Base 시나리오 (현 업황 유지)

  • 신탁계정대 증가폭 제한적 (약 1,100억원).
  • 추가 대손부담 약 2,400억원 수준.
  • 2024년 대비 재무부담 경감 예상.

⚠️ S1 시나리오 (지방 분양경기 침체 + 중소형 시공사 부도 증가)

  • 대손부담 약 4,200억원으로 2024년과 유사한 수준.
  • 공사비 상승 + 자금 회수 지연으로 신탁사 자본비율 관리 어려움 증가.

🚨 S2 시나리오 (소송 패소 → PF원리금 전액 부담 가정)

  • 신탁계정대 약 1.6조원 추가 투입 필요.
  • 대손부담 5,644억원, 일부 신탁사 유동성 위기 직면 가능성.
  • 단, 현실화 가능성은 낮고, 소송은 장기화 예상됨.

📌 결론 및 시사점

  1. 금융계 신탁사의 리스크 집중
    • 책준형 비중 높고, 소송 리스크도 금융계에 집중.
    • 자기자본 대비 수주규모 큰 신탁사일수록 대응력 열위.
  2. 리스크 현실화는 시나리오별로 차이
    • Base 시나리오는 감내 가능하나, S1/S2는 자본확충 및 계열사 지원 필요.
  3. 시장 대응 전략 필요
    • 책임준공형 사업장은 공정률/분양률 낮은 초기 단계 사업 위주로 사전 점검.
    • 대체 시공사 Pool 마련 및 분양 촉진 전략 병행 필요.
    • PF금융기관과의 협업으로 소송 리스크 분산 필요.
728x90
반응형