REITs vs 펀드 vs PFV vs SPC

리츠vs펀드vsPFVvsSPC (1).xls

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REITs vs 펀드 vs PFV vs SPC – 부동산 간접투자 수단 비교 요약

부동산 개발 또는 간접투자를 위한 법적 수단은 다양합니다. 대표적인 4가지 구조인 REITs(리츠), 부동산펀드(REF), PFV, SPC는 각기 다른 법적 성격과 세제 혜택, 활용 목적이 있습니다. 다음은 실무자 관점에서 꼭 알아야 할 핵심 비교입니다.

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✅ 1. 설립 및 법적 근거

구분REITs펀드(REF)PFVSPC

법령	부동산투자회사법	자본시장법	조세특례제한법	상법
주무부처	국토부	금융위	기획재정부	일반상법

 

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✅ 2. 자본금 및 주식요건

• REITs: 위탁형 3억, 자기관리형 5억 이상 → 최저 50~70억 필요
• 펀드: 자본금 규제 없음
• PFV: 50억 이상 필요
• SPC: 자본금 규제 없음

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✅ 3. 개발사업 및 자금차입

• REITs: 총자산의 30%까지 개발 가능 (개발리츠는 70%)
• 펀드/ PFV / SPC: 개발 제한 없음
• 자금차입: REITs는 제한적(일반적으로 2배), 펀드와 SPC는 규제 없음

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✅ 4. 세제 혜택

• REITs, 펀드, PFV: 90% 이상 배당 시 법인세 비과세
• SPC: 법인세 면제 없음 (22% 과세)

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✅ 5. 기타 특징

• 공모: REITs는 일정 조건 하에 의무 공모
• 취득세: REITs, 펀드, PFV는 중과세 배제(2021년 일몰), SPC는 취득세 중과 적용
• 재산세: 대부분 종부세 별도합산 대상
• 이익준비금: 리츠 외 대부분 적립의무 있음

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✅ 요약 포인트

• REITs는 공모 중심, 배당 중심 구조로 일반투자자 접근성 높음
• 펀드는 유연한 구조로 기관 위주로 프로젝트 맞춤 설계 용이
• PFV는 법인세 절감과 개발 목적에 특화
• SPC는 복잡한 구조의 프로젝트에 자주 활용되나 세제 혜택은 적음

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📌 투자 구조를 설계할 때는 세금, 공모 요건, 자금 조달 방식을 고려하여 맞춤형 형태를 선택하는 것이 핵심입니다.